Μελέτη της Eurobank για την αγορά ακινήτων

Oι προοπτικές της ελληνικής αγοράς ακινήτων στην εποχή της κρίσης περιγράφονται σε άρθρο των Γκίκα Χαρδούβελη και Θεοδόση Σαμπανιώτη με τίτλο “Η ελληνική αγορά ακινήτων στα χρόνια της κρίσης” που φιλοξενείται στην περιοδική έκδοση Οικονομία και Αγορές της Eurobank EFG.

Στο συγκεριμένο άρθρο, περιγράφεται η εμπειρία του κατασκευαστικού κλάδου στην Ευρώπη και την Ελλάδα και αναλύονται οι οικονομικοί παράγοντες που οδήγησαν την προηγούμενη άνοδο στην αγορά ακινήτων έως το 2008. Στη συνέχεια, αναλύονται οι αιτίες της πτώσης των τελευταίων ετών και παρουσιάζονται οι παράγοντες που θα επηρεάσουν την πορεία της συγκεκριμένης αγοράς στο μέλλον. Αν και το κλίμα στην αγορά ακινήτων σήμερα εξακολουθεί να είναι έντονα αρνητικό, ιδιαίτερα μετά τη δραματική αύξηση της φορολογίας στην ακίνητη περιουσία, η έρευνα δείχνει ότι η αγορά ακινήτων θα είναι η πρώτη που αναμένεται να ανακάμψει εφόσον η Ελλάδα ξεφύγει από το σημερινό υφεσιακό φαύλο κύκλο.

Διεθνώς, οι αγορές ακινήτων, σε συνδυασμό με τα παράγωγα χρηματοοικονομικά προϊόντα που βασίστηκαν στις αγορές αυτές, έπαιξαν ιδιαίτερο ρόλο στη γένεση της διεθνούς χρηματοοικονομικής κρίσης, ιδίως στις ΗΠΑ και την Ιρλανδία. Ταυτόχρονα, όμως, έχουν υποστεί και σοβαρότατες συνέπειες. Στη διάρκεια της διεθνούς κρίσης, ο τομέας των κατασκευών επλήγη αναλογικά περισσότερο από ό,τι η συνολική οικονομία. Οι τιμές, που σε πολλές χώρες είχαν αποκτήσει τα χαρακτηριστικά “φούσκας”, κατέρρευσαν. Οι επενδύσεις σε κατοικίες μειώθηκαν, ιδίως στις οικονομίες όπου υπήρχαν και υπερτιμήσεις. Η απασχόληση φυσικά μειώθηκε δραματικά.

Στην Ελλάδα, με το ξεκίνημα της παγκόσμιας ύφεσης το 2008, η επερχόμενη εγχώρια ύφεση ήταν τότε σχετικά εύκολα προβλέψιμη. Οι αδυναμίες και οι ανισορροπίες της ελληνικής οικονομίας ήταν γνωστές στους ειδικούς (βλέπετε Οικονομία & Αγορές «Μακροοικονομική Διαχείριση και η Ανάγκη Διαρθρωτικών Μεταρρυθμίσεων μετά την Είσοδο στη Νομισματική Ένωση», Οκτώβριος 2007), αφού ήταν βαθιές και χρόνιες, και είναι αυτές που τελικά αποκαλύφθηκαν στο ελληνικό και το διεθνές κοινό μετά τη διεθνή κρίση και σταδιακά οδήγησαν στις σημερινές δυσκολίες. Την ελληνική κρίση λοιπόν δεν την προξένησε η αγορά ακινήτων ούτε τα στεγαστικά δάνεια των τραπεζών, όπως έγινε προηγουμένως στο εξωτερικό με τη διεθνή κρίση. Μάλιστα, ο κερδοσκοπικός παράγοντας στην αγορά κατοικίας στην Ελλάδα εμφανίζεται μικρός σε σχέση με άλλες αγορές, καθώς τα ελληνικά νοικοκυριά θεωρούσαν πάντοτε μακροχρόνια και ασφαλή την επένδυση σε ακίνητα.

Στην Ελλάδα οι αιτίες που οδήγησαν στην κρίση σχετίζονται με το σπάταλο δημόσιο τομέα και την έλλειψη ανταγωνιστικότητας της ευρύτερης οικονομίας. Τα μεγάλα και διαρκή δημοσιονομικά ελλείμματα, που δεν άφησαν το δημοσιονομικό χρέος να μειωθεί, αλλά και το πρόβλημα ανταγωνιστικότητας, δεν είχαν ποτέ αντιμετωπιστεί αποφασιστικά με τις απαραίτητες διαρθρωτικές μεταρρυθμίσεις. Αντιθέτως, η συμμετοχή της χώρας στην Ευρωζώνη με τα χαμηλά επιτόκια δανεισμού και η άγνοια των ελληνικών προβλημάτων από τους συμμετέχοντες στις ξένες αγορές επέτρεψαν στο Δημόσιο να δανείζεται απερίσκεπτα και προκάλεσαν εφησυχασμό ευδαιμονίας στους πολίτες και τους πολιτικούς.

Η ελληνική αγορά ακινήτων γνώρισε σημαντική άνοδο τιμών και επενδυτικής δραστηριότητας μετά το 1996 και έως το 2007. Οι τιμές κινήθηκαν σε γενικές γραμμές στηριζόμενες στα θεμελιώδη μεγέθη της ελληνικής οικονομίας: Χαμηλά επιτόκια δανεισμού, αύξηση εισοδημάτων των νοικοκυριών, έντονο επενδυτικό ενδιαφέρον για την κατοχή γης, ραγδαία πιστωτική επέκταση και γενικότερη ευφορία στο οικονομικό κλίμα. Επιπλέον, η φορολογία στην ακίνητη περιουσία ήταν χαμηλή ενώ η ιδιοκατοίκηση παρουσίαζε ένα από τα μεγαλύτερα ποσοστά στην Ευρώπη.

Δυστυχώς, στη συνέχεια, η αγορά ακινήτων υπήρξε ένα από τα πρώτα θύματα της ελληνικής κρίσης, της πτώσης των εισοδημάτων, της ανεργίας και των υψηλότερων επιτοκίων. Από το 2008, οι τιμές υποχωρούν συνεχώς, ενώ οι επενδύσεις και η απασχόληση έχουν υποχωρήσει σε ιστορικώς χαμηλά επίπεδα. Τελευταία, μάλιστα, η διαρκής πτώση των ενοικίων και η αύξηση της φορολογίας στην ακίνητη περιουσία έχουν αποθαρρύνει ακόμα περισσότερο το ενδιαφέρον για νέες κατασκευές. Φυσικά, η αγορά ακινήτων δεν είναι αμέτοχη στα γενικότερα προβλήματα ανταγωνιστικότητας της ελληνικής οικονομίας. Οι σχετικοί δείκτες για την ευκολία του επιχειρείν στον κατασκευαστικό κλάδο είναι χαμηλοί, ενώ και το κόστος συναλλαγών είναι ιδιαίτερα υψηλό. Επιπλέον, η παραοικονομία στο χώρο των κατασκευών συμβάλλει στα δημοσιονομικά ελλείμματα και συνεπώς ο κατασκευαστικός χώρος δεν είναι παντελώς άμοιρος ευθυνών για την ελληνική πορεία προς την κρίση.

Σύμφωνα με τη διεθνή εμπειρία, οι ανοδικές φάσεις στην αγορά ακινήτων διαρκούν κατά μέσο όρο περισσότερο από ό,τι οι καθοδικές, ενώ η πτώση των τιμών είναι μικρότερη σε ποσοστό από ό,τι η άνοδος που προηγήθηκε. Σημαντικό είναι το εύρημα ότι οι αυξήσεις των επενδύσεων σε κατοικίες προηγούνται του οικονομικού κύκλου. Έτσι, σε περίπτωση εξομάλυνσης του μακροοικονομικού περιβάλλοντος, η δραστηριότητα στην αγορά κατοικίας αναμένεται να επανέλθει σε ανοδική τροχιά πριν από την υπόλοιπη οικονομία.

Οι προοπτικές της αγοράς ακινήτων είναι απόλυτα εξαρτημένες από την άρση της αβεβαιότητας, την αποκατάσταση ενός σταθερού μακροοικονομικού περιβάλλοντος και την επαναφορά της φορολόγησης της ακίνητης περιουσίας σε λογικότερα πιο χαμηλά επίπεδα. Οι Έλληνες κατασκευαστές (προσφορά) δεν είναι αισιόδοξοι για το μέλλον, όπως άλλωστε και οι Έλληνες καταναλωτές (ζήτηση). Οι εισοδηματικές αντοχές των ελληνικών νοικοκυριών είναι σήμερα χαμηλές.

Στους θετικούς παράγοντες που επηρεάζουν τις μελλοντικές προοπτικές της αγοράς ακινήτων στην Ελλάδα μακροπρόθεσμα περιλαμβάνονται ο τουρισμός, ο εκσυγχρονισμός του θεσμικού και νομικού πλαισίου και η σταδιακή αποκατάσταση ενός σταθερού οικονομικού περιβάλλοντος μέσω της εφαρμογής των μεταρρυθμίσεων και της συμφωνίας για μια νέα αρχιτεκτονική της Ευρωζώνης που θα εξασφαλίσει την σταθερότητα του κοινού νομίσματος. Στους αρνητικούς παράγοντες περιλαμβάνονται το δημογραφικό πρόβλημα, η συνεχής μεταβολή προς το δυσμενέστερο του φορολογικού περιβάλλοντος για την αγορά κατοικίας και η αντικειμενική αδυναμία επανάληψης των ρυθμών πιστωτικής επέκτασης της προηγούμενης δεκαετίας. Κυρίως, όμως, τις προοπτικές βαρύνει το ότι το διαθέσιμο εισόδημα των ελληνικών νοικοκυριών στο ορατό μέλλον θα είναι χαμηλότερο από ό,τι την περίοδο πριν από την κρίση.

Σήμερα στην Ελλάδα, η αγορά κατοικίας και τα επαγγέλματα που υποστηρίζει, καθώς και όλες οι υπόλοιπες αγορές και το εισόδημα και βιοτικό επίπεδο των πολιτών, εξαρτώνται από τη δυνατότητα της οικονομίας να ξεφύγει από την κρίση. Το στοίχημα της ανάπτυξης μέσα από το Πρόγραμμα Οικονομικής Προσαρμογής είναι κομβικό.