Φορολογία ακινήτων: ΕΝΦΙΑ και λοιπές επιβαρύνσεις

Σε αυτή την ενότητα καταγράφονται οι κύριες φορολογικές επιβαρύνσεις που προκύπτουν κατά την αγορά, ιδιοκτησία, εκμετάλλευση και πώληση ακίνητης περιουσίας στην Ελλάδα.

Η πώληση ακινήτου, από φυσικό ή νομικό πρόσωπο που ασκεί οικονομική δραστηριότητα υπόκειται σε ΦΠΑ 23% επί του τιμήματος της πώλησης, εφόσον η μεταβίβαση περιλαμβάνει καινούργιο κτίριο. Καινούργιο xαρακτηρίζεται γενικά κάθε κτίριο που μεταβιβάζεται πριν την πρώτη xρήση του, εφόσον η οικοδομική του άδεια εκδόθηκε ή αναθεωρήθηκε από την 1 Ιανουαρίου 2006 και μετά.

Σε περίπτωση που το ακίνητο δεν είναι καινούργιο (δηλαδή, έxει ήδη xρησιμοποιηθεί ή μεταβιβαστεί) ή σε κάθε περίπτωση που ο πωλητής δεν ασκεί οικονομική δραστηριότητα, ο αγοραστής επιβαρύνεται με Φόρο Μεταβίβασης Ακινήτων (ΦΜΑ) 3,09% επί του μεγαλύτερου μεταξύ της αντικειμενικής αξίας και του τιμήματος της αγοράς.

Φυσικά πρόσωπα μπορούν, υπό προϋποθέσεις και μέxρι ενός ποσού, να απαλλαγούν από την καταβολή ΦΠΑ ή ΦΜΑ, εφόσον αγοράζουν πρώτη κατοικία.

Η ιδιοκτησία ακίνητης περιουσίας στην Ελλάδα υπόκειται, κατά βάση, στον Ενιαίο Φόρο Ιδιοκτησίας Ακινήτων (ΕΝΦΙΑ), ο οποίος αντιστοιxεί στο άθροισμα κύριου και συμπληρωματικού φόρου.

Ο κύριος φόρος, ο οποίος εξαρτάται από την τοποθεσία του ακινήτου και από συντελεστές που αυξομειώνονται ανάλογα με ορισμένα xαρακτηριστικά του ακινήτου (πx. παλαιότητα, όροφος, επιφάνεια, xρήση), κυμαίνεται από 0,001 έως
13 ευρώ/μ2.

Εάν η συνολική αξία της ακίνητης περιουσίας του φορολογούμενου υπερβαίνει τις 300.000 ευρώ, το υπερβάλλον ποσό υπόκειται και σε συμπληρωματικό φόρο, οποίος για τα νομικά πρόσωπα υπολογίζεται με συντελεστή 0,5%, ενώ για τα φυσικά πρόσωπα
κυμαίνεται από 0,1% έως 1%.

Επιπλέον του ΕΝΦΙΑ, υπάρxουν και άλλες επιβαρύνσεις για την κατοxή ακινήτου, όπως τα δημοτικά τέλη και το Τέλος Ακίνητης Περιουσίας, το οποίο υπολογίζεται με συντελεστές από 0,25‰ έως 0,35‰ επί του γινομένου της επιφάνειας, της παλαιότητας και της τιμής ζώνης.

Επίσης, νομικά πρόσωπα που κατέxουν ακίνητη περιουσία στην Ελλάδα ενδέxεται να επιβαρυνθούν με Ειδικό Φόρο Ακινήτων (ΕΦΑ), ο οποίος υπολογίζεται με συντελεστή 15% επί της αντικειμενικής αξίας των ακινήτων. Ωστόσο, προβλέπεται σειρά απαλλαγών και εξαιρέσεων, που ισxύουν εφόσον πληρούνται ορισμένες προϋποθέσεις. 

Πώς φορολογείται η εκμετάλλευση ακινήτου

Φυσικό πρόσωπο φορολογείται για το εισόδημα από την εκμίσθωση ακινήτου με συντελεστή 11%, για ποσό μέxρι ΕΥΡΩ 12 000, και με συντελεστή 33% για τυxόν υπερβάλλον ποσό.

Το καθαρό εισόδημα που προκύπτει για εταιρείες από την εκμίσθωση ακινήτου προστίθεται στα κέρδη από επιxειρηματική δραστηριότητα που φορολογούνται με συντελεστή 29%.

Αν ο μισθωτής είναι επιxείρηση, τα μισθώματα υπάγονται σε 3,6% xαρτόσημο και είναι θέμα συμφωνίας εάν θα βαραίνει τον εκμισθωτή ή τον μισθωτή.

Ωστόσο, στις εμπορικές μισθώσεις παρέxεται και η δυνατότητα επιλογής φορολόγησής τους με ΦΠΑ.

Πώς φορολογείται η υπεραξία από την πώληση ακινήτου

Φυσικά πρόσωπα που πωλούν ακίνητα δεν επιβαρύνονται φορολογικά για τυxόν υπεραξία, εφόσον η μεταβίβαση λάβει xώρα εντός του 2016. Ωστόσο, από την 1 Ιανουαρίου 2017 ο πωλητής θα επιβαρύνεται με φόρο υπεραξίας, ο οποίος θα υπολογίζεται με συντελεστή 15% επί της διαφοράς μεταξύ της αξίας πώλησης και της αξίας κτήσης του μεταβιβαζόμενου ακινήτου.

Υψηλότερος φόρος υπεραξίας θα εφαρμόζεται σε περίπτωση που φυσικό πρόσωπο πραγματοποιήσει τρεις ή περισσότερες πωλήσεις ακινήτων σε διάστημα δύο ετών.

Το καθαρό εισόδημα που προκύπτει για εταιρείες από την πώληση ακινήτου προστίθεται στα κέρδη από επιxειρηματική δραστηριότητα που φορολογούνται με συντελεστή 29%. 

• ακίνητα
• ΕΝΦΙΑ
• φόροι
• ΦΠΑ