Η νέα πραγματικότητα στις μισθώσεις ακινήτων: Οι προκλήσεις των «de facto εξώσεων» λόγω ανακαινίσεων και ενεργειακών αναβαθμίσεων

Η Ελλάδα βρίσκεται ενώπιον μεγάλων προκλήσεων λόγω της αναθεωρημένης Οδηγίας για την Ενεργειακή Απόδοση των Κτιρίων (ΟΕΑΚ) της Ευρωπαϊκής Ένωσης. Η οδηγία στοχεύει στη δραστική μείωση της ενεργειακής κατανάλωσης και στην πλήρη απανθρακοποίηση των κτιρίων έως το 2050. Παρόλο που το φιλόδοξο αυτό πλάνο ευθυγραμμίζεται με τους στόχους για την καταπολέμηση της κλιματικής αλλαγής, εγείρει σοβαρές ανησυχίες σχετικά με τις κοινωνικές και οικονομικές επιπτώσεις στις τιμές των ενοικίων και στην προστασία των ενοικιαστών.

Η έννοια της «de facto έξωσης» γίνεται ολοένα και πιο σημαντική, καθώς οι ανακαινίσεις που απαιτούνται για την ενεργειακή αναβάθμιση των κτιρίων συχνά οδηγούν σε αυξήσεις ενοικίων, οι οποίες είναι δυσβάσταχτες για μεγάλο αριθμό ενοικιαστών. Οι έμμεσες αυτές εξώσεις, που δεν προκύπτουν από δικαστική διαδικασία αλλά από οικονομική αδυναμία, φέρνουν στο προσκήνιο την ανάγκη για νέες νομοθετικές ρυθμίσεις, οι οποίες θα εξασφαλίζουν την ισορροπία ανάμεσα στην περιβαλλοντική βιωσιμότητα και τη στέγαση.

Ο ρόλος της ενεργειακής αναβάθμισης στα ακίνητα

Η Οδηγία ΟΕΑΚ προβλέπει ότι όλα τα νέα κτίρια θα πρέπει να είναι μηδενικών εκπομπών άνθρακα από το 2028, ενώ τα υφιστάμενα κτίρια πρέπει να ανακαινιστούν ώστε να πετύχουν ενεργειακή απόδοση κατηγορίας Ε έως το 2030 και κατηγορίας Δ έως το 2033. Στην πράξη, αυτό σημαίνει ότι εκατοντάδες χιλιάδες κτίρια στην Ελλάδα θα πρέπει να υποβληθούν σε εκτεταμένες ενεργειακές ανακαινίσεις, οι οποίες συνεπάγονται υψηλό οικονομικό κόστος για τους ιδιοκτήτες.

Αυτό το κόστος μετακυλίεται συχνά στους ενοικιαστές, είτε μέσω άμεσων αυξήσεων στα μισθώματα είτε μέσω άλλων επιβαρύνσεων, όπως οι αυξημένες απαιτήσεις για συμμετοχή στα κοινόχρηστα. Ως αποτέλεσμα, πολλοί ενοικιαστές αδυνατούν να ανταποκριθούν στις νέες οικονομικές συνθήκες, οδηγούμενοι σε «de facto εξώσεις».

Παρά την ύπαρξη νομοθετικών ρυθμίσεων, όπως η ελάχιστη τριετής διάρκεια μίσθωσης για ακίνητα πρώτης κατοικίας και οι περιορισμοί στις αυξήσεις βάσει τιμάριθμου, τα μέτρα αυτά δεν επαρκούν για την αντιμετώπιση των νέων προκλήσεων. Επιπλέον, οι κανόνες αυτοί εφαρμόζονται κυρίως στις υφιστάμενες συμβάσεις, αφήνοντας περιθώρια για μεγάλες αυξήσεις κατά την ανανέωση ή τη σύναψη νέων μισθώσεων.

Ανάγκη για νέα νομοθετικά μέτρα

Η διασφάλιση προσιτής στέγασης αποτελεί θεμελιώδες δικαίωμα και προϋπόθεση για την κοινωνική σταθερότητα. Στο πλαίσιο αυτό, προτείνονται τα εξής μέτρα για την προστασία των ενοικιαστών:

1. Καθιέρωση ανώτατου ορίου αυξήσεων στα ενοίκια μετά από ανακαινίσεις: Η νομοθεσία θα μπορούσε να προβλέπει ανώτατο ποσοστό αύξησης των ενοικίων που να συνδέεται με το πραγματικό κόστος των εργασιών και την ενεργειακή εξοικονόμηση που επιτυγχάνεται.
2. Κίνητρα για ιδιοκτήτες: Παροχή επιδοτήσεων ή φορολογικών ελαφρύνσεων στους ιδιοκτήτες για ενεργειακές αναβαθμίσεις, ώστε να μειωθεί η ανάγκη μετακύλισης του κόστους στους ενοικιαστές.
3. Ειδικά προγράμματα στήριξης των ευάλωτων ομάδων: Δημιουργία χρηματοδοτικών μηχανισμών για την ενίσχυση των ενοικιαστών που πλήττονται από τις αυξήσεις μισθωμάτων.
4. Δημιουργία βάσης δεδομένων για τα ενοίκια: Καταγραφή και δημοσιοποίηση των ενοικίων ανά περιοχή, ώστε να αποτρέπονται αδικαιολόγητες αυξήσεις.
5. Διαφάνεια στις μισθώσεις: Υποχρεωτική αναγραφή στο μισθωτήριο των όρων που αφορούν την ενεργειακή αναβάθμιση και τη σχετική επιβάρυνση.

Οι στόχοι της ΟΕΑΚ στην Ελλάδα

Η αναθεωρημένη ΟΕΑΚ θέτει φιλόδοξους στόχους για την Ελλάδα. Συγκεκριμένα:

• Αναβάθμιση 408.000 κατοικιών έως το 2030, σχεδόν τριπλάσιος αριθμός από την τελευταία πενταετία.
• Μετατροπή 4,5 εκατομμυρίων κατοικιών σε κτίρια σχεδόν μηδενικής ενεργειακής κατανάλωσης (nZEB) έως το 2050.
• Επένδυση 1 δισεκατομμυρίου ευρώ ετησίως για την επίτευξη των στόχων.

Παρότι η ενεργειακή αναβάθμιση αποτελεί προτεραιότητα για την αντιμετώπιση της κλιματικής αλλαγής, οι κοινωνικές ανισότητες που μπορεί να προκύψουν δεν πρέπει να αγνοηθούν.

• Ενεργειακή αναβάθμιση
• ενοίκια