Νέος Οικοδομικός Κανονισμός: Τι αλλάζει για άδειες, μπόνους και επενδύσεις – Οι κερδισμένοι και τα “γκρίζα” σημεία

Ο Νέος Οικοδομικός Κανονισμός (ΝΟΚ) κατατέθηκε στη Βουλή, προκαλώντας έντονο ενδιαφέρον – και προβληματισμό – στον κατασκευαστικό και επενδυτικό κλάδο. Η νέα τροπολογία επιχειρεί να απαντήσει στις συνέπειες της απόφασης του Συμβουλίου της Επικρατείας (ΣτΕ) που έκρινε αντισυνταγματικά μια σειρά από μπόνους δόμησης.

Προστασία για όσους ξεκίνησαν πριν τις 11 Δεκεμβρίου 2024

Κρίσιμο ορόσημο αποτελεί η ημερομηνία 11 Δεκεμβρίου 2024, οπότε και δημοσιεύθηκε η περίληψη της απόφασης του ΣτΕ. Όπως προβλέπεται στην τροπολογία, όλες οι οικοδομικές άδειες που τεκμηριωμένα είχαν ξεκινήσει εργασίες έως τότε, προστατεύονται πλήρως. Αυτό σημαίνει πως δεν απαιτείται αναθεώρηση άδειας ούτε συνεπάγεται οικονομική επιβάρυνση (φόροι, παράβολα, εισφορές).

Ωστόσο, το τι ακριβώς θεωρείται “έναρξη εργασιών” δεν έχει ακόμη ξεκαθαριστεί. Ερωτήματα όπως το αν η κατεδάφιση παλαιού κτίσματος συνιστά επίσημη έναρξη, παραμένουν αναπάντητα. Σύμφωνα με το ΥΠΕΝ, αυτό θα αποσαφηνιστεί με Προεδρικό Διάταγμα, σε συμφωνία με τις οδηγίες του ΣτΕ.

Πιέσεις και ρίσκο για νέες οικοδομικές άδειες

Οι μηχανικοί βρίσκονται σε δίλημμα: να προχωρήσουν σε άμεση αναθεώρηση άδειας με βάση τα νέα δεδομένα ή να περιμένουν την ψήφιση του νέου ΝΟΚ. Κάθε καθυστέρηση, όμως, εγκυμονεί κινδύνους, καθώς εκκρεμούν νέες προσφυγές στο ΣτΕ που ενδέχεται να οδηγήσουν στην κατάργηση πρόσθετων μπόνους δόμησης.

Οι «κερδισμένοι» του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού

Εκτός από τους ιδιώτες που ξεκίνησαν έγκαιρα τα έργα τους, στρατηγικές επενδύσεις (ΕΣΧΑΣΕ, ΕΣΧΑΔΑ) και διατηρητέα κτίρια εξαιρούνται από την υποχρέωση καταβολής οικονομικού ανταλλάγματος για να διατηρήσουν τα δικαιώματά τους.

Το σκεπτικό; Για τα έργα αυτά έχει ήδη προηγηθεί επιστημονική και πολεοδομική τεκμηρίωση, ενώ θεωρείται ζωτικής σημασίας η ομαλή υλοποίησή τους.

Περιβαλλοντικό Ισοδύναμο – Η νέα «ασπίδα»

Ο νέος ΝΟΚ εισάγει και ένα νέο εργαλείο: το «περιβαλλοντικό ισοδύναμο». Πρόκειται για ρύθμιση που εφαρμόζεται σε περιπτώσεις όπου οικοδομικές άδειες που αξιοποίησαν μπόνους κρίνονται άκυρες ή υπό αμφισβήτηση. Έτσι αποτρέπεται ο κίνδυνος εγκαταλελειμμένων ή ημιτελών κτιρίων, ειδικά σε αστικά κέντρα και προάστια.

Το μέτρο εφαρμόζεται και σε έργα με χρηματοδότηση από εθνικά ή ευρωπαϊκά προγράμματα, διασφαλίζοντας ότι δεν χάνονται κονδύλια και διατηρείται η αξιοπιστία του κράτους.

Τι καταργείται – Τι αλλάζει σύμφωνα με το ΣτΕ

Η νομολογία του ΣτΕ ορίζει αυστηρές διαχωριστικές γραμμές:

Κατάργηση μπόνους	Διατήρηση μπόνους
Πισίνες σε δώματα	Προεξοχές (έρκερ)
Πατάρια εκτός συντελεστή	Κλιμακοστάσια
Δώματα έως 35 τ.μ.	–

Καταργούνται όλα τα μπόνους δόμησης που εφαρμόζονταν οριζόντια και δεν εντάσσονταν σε τοπικά πολεοδομικά σχέδια.
 Διατηρούνται μόνο όσα δεν αυξάνουν την οικιστική πυκνότητα, σύμφωνα με την απόφαση του ΣτΕ.

 Τι να προσέξουν οι μηχανικοί και οι επενδυτές

• Η αναθεώρηση άδειας πρέπει να εξεταστεί άμεσα, ειδικά σε περιοχές με επενδυτικό ενδιαφέρον.

• Η τεκμηρίωση της έναρξης εργασιών έως 11/12/2024 πρέπει να είναι ξεκάθαρη (τεχνικές εκθέσεις, φωτογραφίες, τιμολόγια, ημερολόγια έργου).

• Οι μελλοντικές άδειες θα πρέπει να βασίζονται αποκλειστικά σε τοπικά πολεοδομικά σχέδια.

• Νέος Οικοδομικός Κανονισμός