Οδηγός για ιδιοκτήτες ακινήτων: Τα αφορολόγητα ενοίκια – Πώς θα νοικιάσετε το σπίτι σας χωρίς παγίδες και απώλειες

Η ώρα των αποφάσεων πλησιάζει για τους ιδιοκτήτες ακινήτων που θέλουν να εξασφαλίσουν τριετή απαλλαγή από τον φόρο εισοδήματος για 36 ενοίκια, διαθέτοντας στη μακροχρόνια μίσθωση κατοικίες οι οποίες παρέμεναν κλειστές ή αξιοποιούνταν μέσω πλατφορμών βραχυχρόνιας μίσθωσης.

Το φορολογικό «παράθυρο» κλείνει, με τα σημερινά δεδομένα, στις 31 Δεκεμβρίου 2026. Έως τότε δεν αρκεί να έχουν αρχίσει οι προετοιμασίες ή η αναζήτηση ενοικιαστή. Θα πρέπει να έχει συναφθεί η επιλέξιμη μίσθωση και να έχουν τηρηθεί όλες οι προβλεπόμενες προϋποθέσεις.

Παρότι έχουν διατυπωθεί εισηγήσεις για παράταση του κινήτρου, δεν υπάρχει μέχρι στιγμής οριστική απόφαση για το 2027. Η αβεβαιότητα δημιουργεί δίλημμα στους ιδιοκτήτες: Αν κινηθούν βιαστικά, ενδέχεται να κάνουν λανθασμένη επιλογή μισθωτή ή να παραλείψουν κρίσιμες διαδικασίες· αν περιμένουν, κινδυνεύουν να χάσουν την ισχύουσα προθεσμία.

Ποιοι δικαιούνται την απαλλαγή

Το μέτρο αφορά φυσικά πρόσωπα που μετατρέπουν σε μακροχρόνια μίσθωση:

• κατοικία η οποία είχε δηλωθεί ως κενή για τουλάχιστον τρία χρόνια,
• κατοικία η οποία είχε προηγουμένως διατεθεί για βραχυχρόνια μίσθωση.

Η προηγούμενη κατάσταση του κλειστού ακινήτου πρέπει να αποδεικνύεται από τις δηλώσεις Ε2, ενώ για τα πρώην Airbnb εξετάζονται τα στοιχεία του Μητρώου Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής και οι σχετικές φορολογικές δηλώσεις.

Η απαλλαγή εφαρμόζεται σε μισθωτήρια που συνάπτονται από τις 8 Σεπτεμβρίου 2024 έως τις 31 Δεκεμβρίου 2026 και ξεκινά από τον μήνα σύναψης της σύμβασης. Η κατοικία πρέπει να έχει επιφάνεια έως 120 τετραγωνικά μέτρα, όριο που προσαυξάνεται κατά 20 τετραγωνικά μέτρα για κάθε εξαρτώμενο τέκνο. Οι αναλυτικές προϋποθέσεις περιγράφονται στην επίσημη πύλη στεγαστικής πολιτικής.

Κατά κανόνα, η μακροχρόνια μίσθωση πρέπει να έχει διάρκεια τουλάχιστον τριών ετών. Προβλέπεται, ωστόσο, ειδική δυνατότητα μίσθωσης για τουλάχιστον έξι συνεχόμενους μήνες όταν ο μισθωτής είναι:

• ιατρικό ή νοσηλευτικό προσωπικό φορέα της Γενικής Κυβέρνησης,
• εκπαιδευτικός οποιασδήποτε βαθμίδας της δημόσιας εκπαίδευσης,
• ένστολο προσωπικό των Ενόπλων Δυνάμεων ή των Σωμάτων Ασφαλείας.

Πόσα κερδίζουν οι ιδιοκτήτες

Η απαλλαγή αφορά αποκλειστικά τον φόρο εισοδήματος που αναλογεί στα ενοίκια για διάστημα τριών ετών. Επειδή τα εισοδήματα από ακίνητα φορολογούνται με συντελεστές από 15% έως 45%, το όφελος μπορεί να είναι ιδιαίτερα υψηλό, κυρίως για όσους εισπράττουν μεγαλύτερα συνολικά μισθώματα.

Το ακριβές ποσό εξαρτάται από:

• το μηνιαίο και ετήσιο μίσθωμα,
• τα υπόλοιπα εισοδήματα του ιδιοκτήτη από ακίνητα,
• τη διάρκεια της επιλέξιμης μίσθωσης,
• το ιδιοκτησιακό καθεστώς και την ύπαρξη συνιδιοκτητών,
• την πλήρη τήρηση των φορολογικών και διαδικαστικών προϋποθέσεων.

Η ρύθμιση δεν καταργεί τον ΕΝΦΙΑ ούτε τα έξοδα συντήρησης, ασφάλισης και λειτουργίας του ακινήτου. Η απαλλαγή περιορίζεται στον φόρο εισοδήματος επί των μισθωμάτων.

Οι διαδικασίες που απαιτούν χρόνο

Πριν από οποιαδήποτε συμφωνία, ο ιδιοκτήτης πρέπει να ελέγξει το φορολογικό ιστορικό της κατοικίας. Η απλή δήλωση ότι το ακίνητο ήταν κλειστό δεν επαρκεί, εάν αυτό δεν προκύπτει από το Ε2 για το απαιτούμενο χρονικό διάστημα.

Ακολουθεί ο τεχνικός έλεγχος του ακινήτου. Κατοικίες που έχουν παραμείνει κλειστές επί χρόνια ενδέχεται να χρειάζονται βάψιμο, ηλεκτρολογικές ή υδραυλικές επισκευές, επανασύνδεση ρεύματος και νερού, έλεγχο θέρμανσης, αλλαγή κουφωμάτων ή ακόμη και ανακαίνιση κουζίνας και μπάνιου.

Χρόνο απαιτούν επίσης:

• η έκδοση ή επικαιροποίηση του Πιστοποιητικού Ενεργειακής Απόδοσης,
• η ανάρτηση αγγελιών και η πραγματοποίηση επισκέψεων,
• ο έλεγχος της φερεγγυότητας του υποψήφιου μισθωτή,
• η διαπραγμάτευση του ενοικίου και των όρων,
• η σύνταξη του αναλυτικού ιδιωτικού συμφωνητικού,
• η ηλεκτρονική δήλωση της μίσθωσης.

Η συμφωνία με τον ενοικιαστή, η καταβολή προκαταβολής ή ακόμη και η υπογραφή ιδιωτικού συμφωνητικού δεν ολοκληρώνουν από μόνες τους τη φορολογική διαδικασία. Απαιτείται η υποβολή της Δήλωσης Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης Ακίνητης Περιουσίας στην ειδική εφαρμογή της ΑΑΔΕ.

Για τον λόγο αυτό, οι ενδιαφερόμενοι δεν θα πρέπει να αφήσουν την ολοκλήρωση της μίσθωσης για τις τελευταίες ημέρες του Δεκεμβρίου.

Οι παγίδες που μπορεί να ακυρώσουν το όφελος

Τα συχνότερα προβλήματα μπορεί να προκύψουν από:

• ασυμφωνίες μεταξύ της πραγματικής κατάστασης του ακινήτου και των δηλώσεων Ε2,
• ελλιπή στοιχεία για την προηγούμενη βραχυχρόνια εκμετάλλευση,
• υπέρβαση των προβλεπόμενων ορίων επιφάνειας,
• λανθασμένη διάρκεια ή χρήση της μίσθωσης,
• ανακριβή στοιχεία στο ηλεκτρονικό μισθωτήριο,
• καθυστερημένη ολοκλήρωση των απαραίτητων εργασιών,
• παραλείψεις σε περιπτώσεις συνιδιοκτησίας.

Πριν από την υπογραφή, οι ιδιοκτήτες πρέπει επίσης να εξετάζουν τη φερεγγυότητα του μισθωτή και, όταν απαιτείται, να ζητούν αξιόχρεο εγγυητή. Στο συμφωνητικό είναι σκόπιμο να αποτυπώνονται αναλυτικά οι παροχές ρεύματος και νερού, η εγγύηση, τα κοινόχρηστα, η κατάσταση παράδοσης του ακινήτου και οι υποχρεώσεις των δύο πλευρών.

Η μεταφορά της ηλεκτροδότησης στο όνομα του νέου ενοικιαστή πριν από την παράδοση των κλειδιών, η παρακολούθηση των οφειλών προς τη διαχείριση και η ασφάλιση της κατοικίας έναντι βασικών κινδύνων περιορίζουν σημαντικά τον κίνδυνο μιας προβληματικής μίσθωσης.

Το βασικό συμπέρασμα για τους ιδιοκτήτες είναι ότι η φοροαπαλλαγή μπορεί να εξασφαλίσει σημαντικό οικονομικό όφελος, αλλά δεν ενεργοποιείται αυτόματα. Απαιτεί έγκαιρο έλεγχο του ακινήτου, σωστή προετοιμασία της σύμβασης και ακριβή ηλεκτρονική δήλωση. Μέχρι να ανακοινωθεί ενδεχόμενη παράταση, η 31η Δεκεμβρίου 2026 παραμένει η καθοριστική ημερομηνία.

• διαμέρισμα
• ενοικιαστές
• ενοίκιο
• μονοκατοικία
• πολυκατοικία
• ΠΟΜΙΔΑ
• Σπίτι